Aidatını Ödemeyen Kiracının Tahliyesi durumu ev sahipleri tarafından sıklıkla merak edilen konuların başında gelmektedir. Bu durumda birçok ev sahibi “Aidat borcunu ödemeyen kiracı tahliye edilebilir mi?” sorusunun cevabını araştırmaktadır. Kiracı ve ev sahibi ilişkileri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) çerçevesinde düzenlenmiş olup, kira bedelinin ve yan giderlerin düzenli ödenmesi kiracının temel yükümlülüklerinden biridir. Uygulamada en sık karşılaşılan sorunlardan biri de kiracının, kira bedelini ödese dahi apartman veya site ortak gideri olan aidatı ödememesidir. Bazı kiracılar kirayı zaten ödüyorum, aidat yükünü kiralayana yüklemeliyim düşüncesi ile kira dönemleri boyunca aidat ödemekten imtina etme düşüncesinde olabilmektedir. Ancak bu durum, ev sahipleri için hukuki yollara başvurarak kiracının tahliyesini talep etme hakkı doğurur. Bu makalede, aidatını ödemeyen kiracının tahliyesi süreci, ilgili kanun maddeleri ve Yargıtay kararları ışığında detaylı bir şekilde incelenecektir
Aidat Borcunun Hukuki Niteliği
Aidat, Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ana taşınmazın ortak giderlerine katılma borcudur. Kira ilişkisi açısından ise Türk Borçlar Kanunu kapsamında bir “yan gider” olarak kabul edilir. Kira sözleşmesinde aidatın kiracı tarafından ödeneceği açıkça kararlaştırılmışsa veya bu yönde yerleşik bir teamül varsa, kiracı bu borcu ifa etmekle yükümlüdür. Kat Mülkiyeti Kanunu bakımından apartman veya site yönetimi, ortak giderleri öncelikle kat malikinden talep edebilir. Bununla birlikte kira sözleşmesinde aidat ödeme yükümlülüğünün kiracıya bırakılmış olması, kiracı ile kiraya veren arasındaki iç ilişkiyi düzenler. Başka bir ifadeyle yönetim aidatı malikten tahsil edebilir; malik ise ödediği bu tutarı sözleşmeye dayanarak kiracıdan talep edebilir. Ayrıca gerekli şartlar oluşmuşsa TBK 315 kapsamında tahliye yoluna da başvurabilir. Kiracının bu yan gideri ödememesi, tıpkı kira bedelini ödememesi gibi bir sözleşme ihlali, yani temerrüt hali teşkil edecek ve aidatını ödemeyen kiracının tahliyesi sürecine sebep olacaktır.
Temerrüt Nedeniyle Tahliye Süreci
Aidat borcunu ödemeyen kiracının tahliyesi, TBK’nın “Kiracının Temerrüdü” başlıklı 315. maddesi çerçevesinde yürütülür. Bu süreç, belirli usul şartlarına sıkı sıkıya bağlıdır. Yargıtay kararlarında aidat ve benzeri ortak giderler, kira ilişkisinin yan giderleri arasında değerlendirilmektedir. Ancak mahkemeler, yalnızca aidat borcunun bulunmasını yeterli görmemekte; TBK 315’te öngörülen ihtar prosedürünün eksiksiz yerine getirilip getirilmediğini de ayrıntılı şekilde incelemektedir. Bu nedenle usulüne uygun düzenlenmeyen ihtarnameler veya eksik süre verilmesi gibi hatalar, tahliye davasının reddedilmesine neden olabilmektedir.
- Yazılı İhtarname ve Süre Verilmesi
Kiraya veren, aidat borcunu ödemeyen kiracıya öncelikle yazılı bir ihtarname göndermelidir. Bu ihtarname, tahliye sürecinin en kritik adımıdır ve şu unsurları içermelidir:
- Ödenmeyen aidat borcunun hangi aylara ait olduğu ve toplam tutarı.
- Bu borcun ödenmesi için kiracıya tanınan süre.
- Bu süre içerisinde borcun ödenmemesi halinde kira sözleşmesinin feshedileceği ve tahliye davası açılacağı uyarısı.
- En az 30 gün süre verilmelidir.: Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya verilecek sürenin en az otuz gün olması gerektiğini emreder. Bu süre, yazılı bildirimin kiracıya ulaştığı tarihi izleyen günden itibaren başlar.
Örnek İhtar İçeriği: “… ../../2026 tarihine kadar toplam … TL aidat borcunuzu ödemeniz gerekmektedir. İşbu ihtarnamenin tebliğinden itibaren 30 gün içinde ödeme yapılmaması halinde TBK
m.315 uyarınca kira sözleşmesi feshedilecek ve tahliye davası açılacaktır.” Somut olaya göre profesyonel şekilde hazırlanması önemlidir. Uygulamada ispat kolaylığı sağlaması nedeniyle ihtarnamenin noter aracılığıyla gönderilmesi tercih edilmektedir. Bu sebeple Bakı avukat ve Bakı kira avukatı hukuki danışmanlığı alınması sürecin sağlıklı bir şekilde ilerlemesine katkıda bulunacaktır.
Yargıtay İçtihadı: “Türk Borçlar Kanununun 315. maddesi hükmü uyarınca temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için istenen kira parasının veya yan giderin muaccel (istenebilir) olması ve kira bedeli ile yan giderin verilen sürede ödenmemiş bulunması, ihtarnamede verilen süre içerisinde kira parasının ödenmemesi halinde akdin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir. Kiracıya verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün… Olmalıdır.” şeklinde ifade edilmektedir.
- Arabuluculuk Başvurusu:
Aidat borcunu ödemeyen kiracının tahliyesi istemiyle açılacak davada, dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuğa başvurulması gerekir. Bunun nedeni, 7445 sayılı Kanun ile getirilen düzenleme uyarınca 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bir kısmında dava şartı arabuluculuk uygulanmasıdır. Kiracının aidat borcunu ödememesi nedeniyle TBK m.315 uyarınca temerrüt nedeniyle tahliye talebi de kira ilişkisinden kaynaklanan bir tahliye uyuşmazlığı olduğundan, dava açılmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması zorunludur.
- Tahliye Davası Açılması
Kiracı, usulüne uygun tebliğ edilen ihtarnamede belirtilen otuz günlük süre içerisinde aidat borcunu ödemezse, kiraya veren temerrüt nedeniyle tahliye davası açma hakkı kazanır. Arabuluculukta da taraflar arasında anlaşma sağlanmaz ise bu dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Kiraya veren, dava dilekçesinde hem birikmiş aidat alacağının tahsilini hem de kiracının taşınmazdan tahliyesini talep edebilir.
Aidat Borcunun İcra Yolu İle Tahsili
Kiraya veren, dava yoluyla aidatını ödemeyen kiracının tahliyesi yerine İcra ve İflas Kanunu’nun ilgili hükümleri uyarınca “ilamsız icra takibi” de başlatabilir. Bu yolda, kiracıya bir ödeme emri gönderilir. Kiracı takibe itiraz ederse, itirazın kaldırılması veyahut itirazın iptali süreci gündeme gelecektir. Kiracı takibe itiraz etmezse takip kesinleşir ve aidat borcunu ödemeyen kiracıya karşı haciz aşamasına geçilir.
Aidat borcunu ödemeyen kiracının tahliyesi, Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi kapsamında mümkündür. Ancak bu hak, yalnızca aidat borcunun varlığına değil; kanunun öngördüğü ihtar, süre verme ve temerrüt şartlarının eksiksiz yerine getirilmesine bağlıdır. Kiraya verenler açısından yapılacak en doğru işlem, aidat borcu oluştuğu anda hukuki süreci usulüne uygun şekilde başlatmak ve gerekli şartların gerçekleşmesi hâlinde tahliye davası açmaktır. Özellikle ihtarnamenin hazırlanması ve dava sürecinin yürütülmesi sırasında yapılacak küçük bir usul hatası dahi davanın reddine yol açabileceğinden, sürecin kira hukuku alanında uzman bir Bakı avukat veya Bakı kira avukatı tarafından takip edilmesi hak kayıplarının önüne geçecektir.
