Kira sözleşmesinin tapuya şerhi, taşınmaz kiralarında (özellikle dükkân); kiraya verenin sonraki yıllarda kiracıyı tahliye etmek istemesi ya da taşınmazı satması durumlarında Türk Borçlar Kanunun 312. Maddesinin kiracıyı koruyan bir hukuki düzenlemesidir. Türk Medeni Kanunundaki genel düzenlemeye göre tapuya şerh edilen haklar 3. Kişilere de karşı ileri sürülebilir. Ancak kira sözleşmesi gibi diğer tüm ayni hakların tapuya şerhi için bazı şartların olması gerekir.
Kira Sözleşmesinin Tapuya Şerh Edilmesinin Dayanakları
Kira sözleşmesinin yanında diğer tüm ayni ve nısbi haklar tapuya şerh edilebilir.
TMK md. 1009: “Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerh edilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerh edilebilir. Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.” demektedir.
Tapu Sicili Tüzüğü md.47: ) Kişisel hakların, şerhler sütununa kaydı için;
- a) Satışla birlikte kurulan gerialım hakkı, bağışla birlikte kurulan bağışlayana dönme hakkı, rehinle birlikte kurulan boşalan dereceye geçme hakkı ve irtifak hakkı vaadi için resmî senet,
- b) Satış sözleşmesinden ayrı olarak düzenlenen gerialım hakkı, bağış sözleşmesinden ayrı olarak düzenlenen bağışlayana dönme hakkı ve rehinden ayrı olarak düzenlenen boşalan dereceye geçme hakkı için noterce düzenlenen sözleşme,
- c) Alım, taşınmaz satış vaadi, bağışlama vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat hakkı için noterce düzenlenen sözleşme,
ç) Sözleşmeden doğan önalım hakkı ve taşınmaz kiraları için yazılı sözleşme, aranır.“ demektedir. Görüleceği üzere mevzuatımıza göre kira sözleşmesinin tapuya şerhi için yazılı sözleşme yeterlidir. Hatta bu sözleşmenin içerisinde kira sözleşmesinin tapuya şerh edilebileceğine dair madde içermesine de gerek bile yoktur. Ancak maalesef uygulamada tapu müdürlükleri ve mahkemeler kolaylaştırma yerine zorlaştırmayı tercih ederek şerh birçok şart koşmaktadır. Bu nedenle özellikle dükkân kiralarında sözleşme yapmadan önce ya da yaparken Bakı hukuk bürosu ya da Bakı kira avukatı danışmanlık hizmeti almanızı tavsiye ederiz.
Kira Sözleşmesinin Tapuya Şerh Edilmesinin Şartları
Yukarıda değindiğimiz üzere taşınmaz kira sözleşmesinin tapuya şerhi için yalnızca sözleşme yeterlidir. Ancak uygulamada kiracı olarak sözleşmeyi doğrudan tapuya götürürseniz %95 oranında memurun alaycı gülüşü ile karşılaşacaksınız. Yine aşağıda sunacağımız Yargıtay kararlarında da kira sözleşmesinin tapuya şerhi için açılan davalarda gerekli şartlar sıralanmıştır.
- Tapuya Şerh Edileceğinin Kira Sözleşmesinde Hüküm Altına Alınması
- Tapuya hem Kiracının hem Dükkân Sahibinin Birlikte Gidilmesi
- Sözleşmenin Noterde Onaylatılması*(?)
- Kiraya verenin tapuya iştirak etmediği durumlarda dava yolu ile tapuya şerh
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/5478 E.- 2019/81 sayılı kararında: “Kira sözleşmesinde, sözleşmenin şerhine ilişkin hüküm bulunması halinde malikin başvurusu olmadan kiracının kira sözleşmesinin şerh edilmesi amacıyla başvuruda bulunabilmesi için kira sözleşmesinin noterde düzenlemiş ya da sözleşmedeki imzaların noterce onaylanmış olması gerekir. Olayda ise kira sözleşmesi adi yazılı şekilde düzenlenmiş ve noterce imza onayı yapılmamış olup sadece aslına uygun olduğuna dair suret onayı yapılmıştır. Bu şekilde kira sözleşmesinin, kiracı tarafından tapuya şerh edilmesi doğru olmadığından şerhin terkinine karar verilmesi gerekir.” demektedir. Buna göre kira sözleşmesinin tapuya şerhi için uzun uzun sözleşmede yazması ve sözleşmenin noter onaylı olması gerekir. Eğer kira sözleşmesi tapuya şerh edilirse kiracılık hakkı üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2018/3741 E.- 2019/2630 sayılı kararında:” … Şerh anlaşmasını içeren bir sözleşmenin tapuya ne şekilde yazılacağı hususunda Tapu Sicil Tüzüğündeki düzenlemelere de bakılmalıdır. Tapu Sicil Tüzüğünün 55/d maddesinde de şerh için kira sözleşmesinin sunulması yeterli görülmüştür. Hemen belirtmek gerekir ki, şerh anlaşması kira sözleşmesinden ayrı düzenlenmiş ise bu sözleşmenin de ibrazı gereklidir. Tüzükte şerh için kişisel hak sahibi ya da kayıt malikinin başvurusu açısından özel bir düzenleme getirilmemiş, kiracıya yetki verilmesi koşulu da aranmamıştır. Ayrıca, Borçlar Kanununun 255 ve paralelindeki 277. maddeleri şerh için şerh anlaşmasını yeterli görmüş, ayrıca yetkilendirme koşulu öngörmemiştir.
Somut olayda; terkini istenen kira sözleşmesi şerhi 18.03.2009 başlangıç tarihli ve 7 yıllıktır. 7 yıllık şerh süresinin hükmün verilmesi, kararın temyiz edilmesinden sonra 18.03.2016 tarihi itibariyle dolmuş olduğu anlaşılmıştır.
Yapılan bu saptamaya göre hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.”
Kira Sözleşmesinin Tapuya Şerhi Davası
Kira sözleşmesi 2 tarafında iştiraki ile sorunsuz bir şekilde tapuya şerh edilir. Ancak bazı durumlarda kiraya veren (dükkân sahibi), şerhin kendi aleyhine olacağını düşünerek bu sözünü tutmaktan kaçınabilir. Bu yanlış bir düşüncedir. Çünkü kira sözleşmesinin tapuya şerhi aslında kiraya vereni de korur. 3. Kişiler zaten tapuya şerh edilmese de dükkânda kiracı olduğunu bilir. Şerh; taşınmazın yeni maliki ile kiracının ilişkisinin kurumsallaşmasını bu haliyle de dükkanın değerinin artmasını sağlar. Ayrıca kira sözleşmesi şerhi istenildiği zaman tapudan terkin edilebilir. Şerh için süre sınırı konabilir.
Ancak yine de taraflardan biri önceden anlaşılmasına rağmen tapuya gelmekten kaçınırsa, diğer taraf kira sözleşmesinin tapuya şerhi için tespit davası açabilir.
Bu dava Taşınmazın bulunduğu Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır. Yukarıdaki Yargıtay kararlarında değinildiği üzere bu davanın kazanılması için noter ve sözleşmede belirtilme şartı olabilir. Kira sözleşmesinin tapuya şerhi davasına hiç gerek kalmaması ya da dava açılması halinde kazanılması adına kira sözleşmesi imzalanmadan önce mutlak suretle Bakı Hukuk Bürosu ya da Bakı Kira Avukatı danışmanlık Hizmeti almanızı tavsiye ederiz.
Kira Sözleşmesinin Terkini (Tapudan Silinmesi)
Yukarıda da değindiğimiz üzere sözleşmenin tarafı olan iki taraf birlikte şerh koyabildiği gibi, kira sözleşmesi şerhini yine birlikte kararlaştırarak ve uygulayarak tapudan terkin edebilir. Taraflardan birinin buna yanaşmaması halinde diğer taraf mahkemeden kira sözleşmesi şerhinin tapudan silinmesini isteyebilir. Ancak bunun için şerh süresinin bitmesi, kira süresinin dolması, kira sözleşmesinin fesih edilmesi gibi şartlar gerekir.
